City Immobilien & Finanzplanung Vogtland GmbH

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Massivhaus als Zweifamilienhaus bauen

Moderner Generationenvertrag mit finanziellen Vorteilen

Zweifamilienhaus "Mitwachshaus" als Mehrgenerationenhaus
Das "Mitwachshaus" eignet sich auch als Zweifamilienhaus

Vor allem Normalverdiener nutzen die seit Jahren niedrigen Hypothekenzinsen zum Erwerb und zur Finanzierung von Wohneigentum. Zunehmend beliebt bei Familien mit Kindern ist der Bau eines Zweifamilienhauses, in dem auch die Großeltern genügend Platz finden. "Eine sehr gute und vor allem nachhaltige Entscheidung. Emotional und auch in finanzieller Hinsicht", ist Jürgen Dawo, Gründer von Town & Country Haus, Deutschlands führender Massivhausmarke, überzeugt.

Oma und Opa sind seit ein paar Jahren in Rente – körperlich fit und geistig klar, neugierig und voller Tatendrang. Liebevoll kümmern die beiden sich um ihre Enkel Sabine und Thomas, vier und sieben Jahre jung. Momentan wohnen die Großeltern noch gut 15 Kilometer entfernt von Tochter, Schwiegersohn und deren Kids. Da die Busverbindung nicht die beste ist, dauert das Hinkommen und Zurückfahren unnötig lange. Doch das wird sich schon bald ändern. Denn in einem halben Jahr soll das Zweifamilienhaus, in dem die drei Generationen genügend Platz finden, fertig und zum Einzug bereit sein. "Eine sehr vernünftige Entscheidung im Hinblick auf mehr Lebensqualität und familiäres Miteinander", sagt Jürgen Dawo. Im harmonischen Familienverbund funktioniere vieles besser und einfacher als bei räumlicher Trennung.

Zumal alle Beteiligten, sobald sie unter einem Dach leben, profitieren können. Da die Eltern beruflich stark engagiert sind und es bei ihnen zeitlich oft eng wird, können die Großeltern regelmäßig einspringen und sich um die beiden Enkelkinder kümmern. Oma und Opa wiederum haben später, falls sie nicht mehr so fit und rege sind wie heute, im Familienverbund die Gewissheit, dass meist jemand in der Nähe ist, falls sie Hilfe brauchen. Doch auch in finanzieller Hinsicht bietet ein Zweifamilien- bzw. Mehrgenerationenhaus handfeste Vorteile.

Vorteile beim Bau eines Zweifamilienhaus

Großzügige Großeltern. Meist beteiligen sich Oma und Opa, sobald sie unter einem Dach mit der Familie leben, an den Finanzierungskosten des Zweifamilienhauses. Die beiden rüstigen Rentner überweisen monatlich einen bestimmten Betrag, der die Darlehenszinsen teilweise oder komplett abdeckt. Das ist eine gute Idee, aber nicht besonders klug. "Im Gespräch mit dem Steuerberater sollte geklärt werden, ob es im Familienverbund wirtschaftlich sinnvollere Möglichkeiten zur Verteilung der Finanzierungskosten gibt", rät Town & Country-Gründer Jürgen Dawo.

Zwei Baudarlehen abschließen. Wer ein Zweifamilienhaus teils zur Selbstnutzung und teils zur Vermietung baut, kann Steuern sparen. Zwar muss der Eigentümer die Mieteinnahmen versteuern. Im Gegenzug aber darf er Gebäudeabschreibung, Instandhaltung, Schuldzinsen und andere Werbungskosten, die auf den vermieteten Teil des Massivhauses entfallen, mit dem Finanzamt abrechnen.

Tipp: In der Regel winkt der Finanzbeamte diese grundsätzlich legale Steuergestaltung durch, falls der Bauherr die Investitionskosten und auch die Finanzierungskosten für die unterschiedlich genutzten Gebäudeteile sauber voneinander trennt, dies auch nachweist und abrechnet. Heisst: Das Fremdkapital sollte durch zwei Immobilien-Darlehen abgedeckt werden, wovon jedes den unterschiedlich genutzten Gebäudeteilen zugerechnet wird. Extra-Tipp: Am besten werden die gesamten Baukosten im Verhältnis der vermieteten und der selbst genutzten Flächen sowie entsprechend auch des Grundstücks vertraglich aufgeteilt.

Oma und Opa als Mieter. Aus steuerlichen Gründen sollten die Kinder, sofern Sie denn Eigentümer des Zweifamilienhauses sind, mit den Großeltern einen Mietvertrag abschließen. Wichtig ist, dass diese Vereinbarung "wie unter Fremden üblich" gestaltet und formuliert wird. Der Mietvertrag mit den Großeltern muss somit alles enthalten, was auch in einem Mietvertrag mit Nicht-Angehörigen stehen würde. Üblicherweise vermeiden Muster-Mietverträge vom Haus- und Grundbesitzerverein Stress und Ärger mit dem Finanzamt.

Vorzugsmiete. Die Großeltern dürfen zu einer geringeren Miete als ortsüblich im Mehrgenerationenhaus wohnen. Voraussetzung ist, dass bei der Miethöhe die gesetzlichen Vorgaben beachtet werden. Falls dies der Fall ist, dürfen die auf den vermieteten Teil des Massivhaus anfallenden Kosten trotz Vorzugsmiete komplett Steuern sparend geltend gemacht werden.

Die Details: Oma und Opa müssen mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete bezahlen. Überweisen sie weniger, dürfen Tochter und Schwiegersohn auch die auf den vermieteten Teil des Massivhauses entfallenden Kosten nur anteilig mit dem Finanzamt abrechnen. Überweisen die Großeltern also nur die Hälfte der ortsüblichen Miete, akzeptiert die Finanzverwaltung auch nur 50 Prozent der Kosten.

Die demografische Entwicklung in Deutschland mit immer mehr älteren Menschen erfordert von unserer Gesellschaft die Rückbesinnung auf traditionelle und früher bestens funktionierende Lebensformen. "Die Wohngemeinschaft in einem Mehrgenerationenhaus ist eine davon", sagt Town & Country-Gründer Jürgen Dawo.